Små prisfald på boligmarkedet i april - forårsoptimismen overdøves af Corona

Morgenfriske tal fra Boligsiden viser, at boligmarkedet oplevede ganske små prisfald i april. For landet som helhed faldt huspriserne med -0,1%, lej­lig­heds­pri­ser­ne med -0,8% og som­mer­huspri­ser­ne med -0,4% fra marts til april. Boligmarkedet ser dermed ud til foreløbig at klare sig fornuftigt gennem skærene fra Coronakrisen. Vi kan godt drage et lettelsens suk for nu, men vi skal retfærdigvis huske at tage et kig under overfladen, hvor virkeligheden er lidt mere nuanceret og en anelse mere dyster.

Selvom det alene er små prisfald, så begynder boligmarkedet så småt at se ind i en ny virkelighed med prisfald i både marts og april på huse og sommerhuse. Ikke alene er det to måneder ovenpå hinanden, men samtidig er prisfald også usædvanlige i foråret, hvor vi typisk ser prisstigninger i takt med tem­pe­ra­turstig­nin­ger. Den forårseffekt er altså udeblevet for boligmarkedet i år og overdøves af Coronaens stærke tag på den samlede økonomi.

Tager vi højde for, at priserne typisk stiger i april, så er der tale om sæ­son­kor­ri­ge­re­de prisfald for huse, lejligheder og sommerhuse på henholdsvis -0,7%, -1,2% og -1,9%. Det giver et mere reelt billede af den underliggende udvikling og er med andre ord et større prisfald end det, som den nøgterne statistik viser.

Vi har hele tiden ment, at pilen peger ned for boligmarkedet, så længe Cor­o­nau­sik­ker­he­den har fat i økonomien. Men vi har også samtidig ment, at boligmarkedet står robust til modvinden, og at pilen kun vil pege svagt ned og byde på moderate prisfald. Fuldstændig det samme mener vi i dag, og det er netop konturerne af en udvikling med en svagt nedadgående pil, som jeg mener at kunne spore i dagens tal.

Ifølge vores prognoser forventer vi, at huspriserne på landsplan falder med 3% for 2020 som helhed, mens vi ser lej­lig­heds­pri­ser og sommerhuse falde med 5%. Det er alene moderate prisfald sammenlignet med, hvad vi så ovenpå den finanskrisen. Med til historien hører også, at vi i de foreløbige tal for han­del­sak­ti­vi­te­ten har set en tiltagende aktivitet de seneste uger for huse såvel som sommerhuse. Det samme gælder dog ikke et mere skrøbeligt lej­lig­heds­mar­ked. Herudover er sælgerne tilbageholdne med at sætte boligen til salg, hvilket holder boligudbuddet nede. Det kan i sig selv være med til at holde hånden under priserne. Alligevel ser  vi de kommende måneder som værende tunge præget af begrænset aktivitet og prisfald. Mod efteråret og lettelse i Coronakrisens tåger forventer vi igen øget aktivitet og stigende priser på boligmarkedet.

Så længe usikkerheden fra Coronakrisen, som foreløbig har sendt næsten 50.000 i arbejdsløshed og yderligere mere end 137.000 hjem med løn­kom­pen­sa­tion, har fat i den samlede økonomi, så vil det også holde boligmarkedet i kort snor. Her og nu giver det anledning til moderate prisfald, men når usikkerheden forsvinder, vil der igen komme fart på boligmarkedet. Selvom boligmarkedet foreløbig klarer sig ganske fornuftigt gennem skærene, så vil det være naivt at udelukke risikoen for en større tilbagegang. Såfremt Coronakrisen ændrer karakter og bliver mere langvarig, så taler vi også om en mere negativ historie for boligmarkedet. Det er dog ikke vores nuværende forventning, hvor vi forventer en kort og dyb recession, men det vil være blindt at udelade den reelle risiko, som eksisterer.