Renterne stiger – hvad betyder det?

Renterne er på vej opad, men hvad betyder det for dig med et boliglån - og for dig på boligjagt? Vi har stillet vores privatøkonom Brian Friis Helmer en række aktuelle spørgsmål om ren­testig­nin­ger.

Et almindeligt 30-årigt fastforrentet realkreditlån er i februar steget til 2,5 pct, hvor det for kun et års tid siden var nede i en rente på kun 0,5 pct. på samme lån.

Og ikke nok med det: 3 pct. lånet bliver i disse dage gjort klar på af­fy­rings­ram­pen og kan komme i spil for boligejerne inden for meget nær fremtid. Det kræver blot et lille yderligere nøk op på renten. Bevægelsen fra 0,5 til næsten 3 pct. viser, hvor vild ren­te­ud­vik­lin­gen har været det seneste års tid. Det er 6 år siden, der sidste gang var et 3 pct. lån på menuen for boligejerne.

1. Hvad er der sket – og kommer der mere?

De ren­testig­nin­ger, vi ser nu, var ventede. Men de er kommet hurtigere end ventet og med stor hastighed. Heldigvis står danskernes privatøkonomi generelt set ret stærkt i øjeblikket, så vi er ikke bekymret på danskerens vegne. Lige nu ser vi større sandsynlighed for yderligere ren­testig­nin­ger frem for rentefald. Vi skal dog huske, at renterne stadig er på et lavt niveau i en historisk kontekst. Renterne har været ultralave de seneste 6 år.

2. Hvad betyder det i kroner og øre?

Det betyder ikke noget for din månedlige ydelse, hvis du allerede har et fastforrentet lån og dermed har låst renten fast på måske 0,5 pct. eller 1,5 pct. Men hvis du skal have et nyt realkreditlån eller omlægge dit lån, så er det dyrere i dag end tidligere.

For et fastforrentet 30-årigt realkreditlån på 2,5 pct. med afdrag er ydelsen nu ca. 4.030 kr. om måneden efter skat pr. million. Det er ca. 250 kr. højere om måneden end i starten af 2022.

3. Er ”de korte” realkreditlån også ramt?

Ja, de variable realkreditlån som F1 og F3 er netop steget ved auktionerne i februar og træder i kraft for dem, der skal have refinansieret deres lån fra 1. april. De hedder nu -0,02 pct. og 0,50 pct.

Tager vi F3-lånerne, så har de betalt en rente på -0,04 pct. de seneste 3 år. Den rente stiger nu til 0,50 pct. Det koster dem ca. 4.000 kr. mere om året på et afdragsfrit lån på 1 mio. kr.  Med afdrag er det ca. 1.450 kr. mere om året.

4. Hvad skyldes ren­testig­nin­ger­ne?

Ren­testig­nin­ger­ne skyldes en økonomi i vækst og høj inflation. Ren­testig­nin­ger et pengepolitisk redskab fra cen­tral­ban­ker­ne til at prøve at holde inflationen (prisstigninger) nede. Cen­tral­ban­ker­ne er godt og grundigt i gang med at lægge de op­købspro­gram­mer i graven, som har været med til at holde renterne nede.

Cen­tral­ban­ker­ne er endnu ikke begyndt decideret at hæve renterne, så de foreløbige ren­testig­nin­ger er sket i markedet bare ud fra for­vent­nin­ger­ne. Men vi forventer også reelle ren­testig­nin­ger fra cen­tral­ban­ker­ne ad flere omgange, måske 4-5 gange i løbet af 2022 og 2023.

5. Er der fordele ved denne rentestigning?

Ja, primært for boligejere med fastforrentede lån, hvor en såkaldt opkonvertering nu er ved at finde vej tilbage til bordet. Det vil i første omgang især henvende sig til boligejere med 0,5 pct. og 1 pct. lån, som i takt med, at renten er steget, har kunnet se værdien af deres restgæld falde. Det skyldes, at kursen på obligationen bag lånet falder, når renten stiger, og man kan derved indfri lånet til en lavere kurs. Der er i første omgang tale om ”10 i fugle på taget”, men det kan blive til ”en fugl i hånden”, hvis lånet indfries. Det kan være ved en låneomlægning, eller ved at man skal flytte.

Inden man kaster sig over en opkonvertering, skal man være opmærksom på, at man kommer til at sidde med en højere ydelse, end man har i dag, selv om restgælden falder. Det betyder, at man inden for en vis tidshorisont skal omlægge lånet igen til en lavere rente. Sker det ikke (at renten falder), så sidder man med en permanent højere ydelse og et lån, hvor man ender med at betale mere samlet tilbage, end det lån man kom fra. Så man skal altså tro på, at renten falder igen inden for en overskuelig fremtid, før den første opkonvertering giver mening.

Manøvren kræver altså to omlægninger, og man derfor betaler også omkostninger til omlægning to gange.

6. Betyder ren­testig­nin­ger­ne noget for boligmarkedet?

Der er ingen tvivl om, at stigende renter isoleret set vil påvirke boligpriserne negativt, for det er kort og godt blevet dyrere at finansiere et boligkøb. Det betyder dog ikke, at det nødvendigvis vil give boligprisfald. Meget andet trækker nemlig i den modsatte retning: Boligudbuddet er det laveste siden 2006, mens dansk økonomi brøler derudaf, og mange danskere oplever fremgang i både indkomst og beskæftigelse.

Konsekvensen kan være, at du er nødt til at se på en billigere bolig, en mindre bolig eller en anden beliggenhed for at få råd. Nogle vælger at sætte boligkøbet på hold i en periode, dog ikke så mange.

De stigende renter vil skabe et nedadgående pres på boligmarkedet, og det vil spise af de små prisstigninger, vi ellers havde forventet i 2022. Nu forventer vi flade priser, men med en lille pil op.

Som boligkøber står man også over for det laveste udbud af boliger i 16 år. Så det kan være sværere at forhandle et prisnedslag, fordi der ikke er så mange boliger til salg.