Rentefald og realkreditlån – hvordan er det for mig og mine lån?

Midt i september sænkede Nationalbanken og ECB (Den Europæiske Centralbank) og renten med 0,25 procentpoint. I USA gjorde FED (Den Amerikanske Centralbank) det samme med 0,50 procentpoint. Nu tænker mange danskere: Hvad betyder det for mig og mine lån? Fx hvis man i dag sidder med et 4 pct. eller et 5 pct. realkreditlån.

Det vil vi gerne prøve at svare på her, og vi har allieret os med cheføkonom Jeppe Juul Borre, der ved alt (næsten) om renter og lån og herunder svarer på en lang række spørgsmål:

Hvad betyder ECB’s og FED’s ren­tes­ænk­nin­ger for mit realkreditlån?

”Hvis du har et fastforrentet 4 pct. realkreditlån, som har været det dominerende lån i 2024, så betyder det faktisk ingenting på kort sigt. Din rente er fast. Med tiden kan det dog åbne for muligheder, hvis rentefaldene fortsætter ned til måske 2 pct. eller 2,5 pct. Der er vi ikke endnu. Og det vil til den tid også kræve en aktiv handling i form af låneomlægning til den lavere rente,” siger cheføkonom Jeppe Juul Borre.

”Hvis du har et fastforrentet 5 eller 6 pct. realkreditlån, vil jeg anbefale, at du i løbet af efteråret indleder en dialog med din rådgiver om, hvad der er det rigtige for dig, herunder hvornår du evt. skal lægge om (nedkonvertere) til en lavere rente.”

Hvad hvis jeg har et F-kort eller F1, F3 eller F5?

”Hvis du har et realkreditlån med variabel rente, så kan fx ECB’s rentesænkning godt have indvirkning på dit lån, men først ved den næstkommende ren­te­fast­sæt­tel­se. 
Har du fx et F-kort, så får du en ny rente hvert halve år (den 1/1 og den 1/7). 
F-kort renten er styret af den såkaldte CITA-6 rente, og den er i høj grad påvirket af ECB’s ledende rente. Ved F-kort ser man på, hvad CITA-6 renten er 4 bankdage før 1/1 og 1/7, og det er så den, der er grundlaget for F-kort renten plus et rentetillæg. Rentetillægget er typisk fast over en flerårig periode.”

FAKTA:
Den 1. juli 2024 fik de fleste F-kort-lånerne et rentefald på ca. 0,20 pct. point fra lige over 4 pct. til 3,85 pct. (efter ECB i juni havde sænket renten med 0,25 pct. point). Det betød, at de slap godt 100 kr. billigere om måneden efter skat pr. lånt million på et afdragsfrit lån. Endnu mere kan vi forvente til 1. januar 2025. Faktisk tror vi på, at ECB når at komme med endnu to ren­tes­ænk­nin­ger inden da – i oktober og december 2024. Den kan bringe F-kort renten ned i nærheden af 3 pct.

Er det nu, man skal nedkonvertere (omlægge) sit lån? Dvs. gå fra en højere (fast) rente på fx 5 pct. til fx 3,5 pct.?

”Tom­mel­finger­reg­len er, at man skal gå mindst 1,5 pct. point ned i rente, men gerne mere. Restgælden skal desuden også være af en vis størrelse for at det kan betale sig. Der er nemlig udgifter til bank- og re­al­kre­di­tin­sti­tut samt staten forbundet med en omlægning.”

”Man kan ikke med sikkerhed forudsige ren­te­ud­vik­lin­gen, men i vores renteprognose regner vi med, at renten skal endnu længere ned i en nær fremtid. Hvis man har et lån med 6 pct. i rente, ser det lige nu attraktivt ud. Men har man en lavere rente, så vil jeg umiddelbart anbefale at afvente med en evt. ned­kon­ver­te­ring, da man typisk kun har få chancer for at ramme det rigtige tidspunkt og renteniveau. Jeg vil anbefale, at man kontakter sin rådgiver i løbet af efteråret og give udtryk for, at man har interesse for en evt. ned­kon­ver­te­ring i den kommende tid. I netbanken kan du også selv regne på dit eget lån og en eventuel ned­kon­ver­te­ring for at få en ide om, hvordan det kan se ud.”

Hvad betyder det egentlig at ”konvertere” sit lån?

”Konvertere er et andet ord for at omlægge sit lån. Man kan fx opkonvertere og nedkonvertere et fastforrentet realkreditlån. 
I 2022 bevægede renten sig kraftigt opad, og det fik mange boligejere til at omlægge deres lån fra fx et 2 pct. lån til et 5 pct. lån. I den forbindelse kunne de skære en stor del af deres restgæld væk, fordi de bagvedliggende kurser på det gamle lån kunne købes billigt, og det nye lån dermed kunne indfries til en lav kurs. Dermed kunne de fx gå fra at skylde 2 mio. kr. til at skylde i omegnen af 1,6 mio. kr. Til gengæld fik de en højere rente på re­al­kre­dit­lå­net, så de kommer til at betale mere i rente hver måned.”

”Omvendt får disse boligejere måske en god mulighed for at nedkonvertere deres fastforrentede lån, hvis renten fortsætter med at dale, hvor de fx kan gå fra et 5 pct. lån til et 3 pct. lån. Dermed får de igen en lavere rente. Og de får også på længere sigt en ny mulighed for igen at opkonvertere (og skære yderligere af restgælden), hvis renten igen bevæger sig op på et senere tidspunkt.”

Hvad hvis jeg står overfor et nært forestående boligkøb – har det så betydning?

"Ja, det kan det godt have. For med ECB’s og FED’s renteændringer, så får renterne et tryk nedad, både de faste og de variable. Aktuelt kan det betyde, at 3,5 pct. lånet kommer til at erstatte 4 pct. lånet som det dominerende lån. Jeg vil heller ikke afvise, at vi kan stå med et 3 pct. lån, når vi ser ind i 2025.”

Har ECB’s og FED’s ren­tes­ænk­nin­ger betydning for de lange, fastforrentede realkreditlån?

”Ja, indirekte. En rentesænkning fra cen­tral­ban­ker­ne påvirker markedets (investorernes) forventninger til de lange, danske re­al­kre­di­tren­ter, som lige nu ligger og vipper mellem 3,5 pct og 4 pct. 
Kurserne (der ligger bag de forrentede realkreditlån) ændrer sig hver eneste dag på baggrund af markedets forventninger til renten.  
Som regel er markedet foran cen­tral­ban­ker­ne, så de lange renter vil ofte allerede have bevæget sig, når for­vent­nin­ger­ne til ren­te­ned­sæt­tel­ser fra cen­tral­ban­ker­ne sætter ind.”

Jeg står for at optage et nyt lån, men er i tvivl om jeg skal kurssikre?

”Lige meget hvor meget, man tror, man ved, kan man ikke forudsige ren­te­ud­vik­lin­gen og dermed heller ikke kur­s­ud­vik­lin­gen bagved. Og slet ikke på helt kort sigt, hvor vi tidligere har været vidne til nogle meget store udsving i kurserne.
Min anbefaling vil som udgangspunkt altid være at kurssikre. Du kan være heldig, at kursen udvikler sig gunstigt, men du kan også være uheldig, at kursen skrider. Alt kan ske, vi har set det hele før. Spørgsmålet er, om du vil gamble med dit boliglån, selvom det måske kan være fristende. Mit bedste råd er tryg­heds­ar­gu­men­tet frem for den potentielle upside – og så være glad for det valg, du har truffet.”

Hvad med mit bankboliglån. Får jeg en lavere rente på det?

”I forhold til bankboliglån (boliglån ud over 80% realkreditlån), så er det op til bankerne individuelt, hvordan og hvor meget de reagerer på Na­tio­nal­ban­kens renteændringer. Som udgangspunkt vil ren­tes­ænk­nin­ger over tid betyde et lavere rentemiljø generelt.”

FAKTA: 
Banken har netop meldt ud, at vi ikke rykker ved udlånsrenten i denne omgang. Til gengæld gav vi netop bo­li­g­ud­låns­ren­ten et ordentligt tryk nedad i juni og august. Alle kunder får en bank­bo­lig­låns­ren­te på 4,25% ved nyt boligkøb, og alle eksisterende kunder med et boliglån har fået sænket renten med op til 0,75 procentpoint. Vi har denne sommer sænket og indsnævret vores rentespænd på boliglån, så det fremover er 4,25% til 8,50%.

Er det et godt tidspunkt at købe bolig på? Er det også en god investering?

”Vores anbefaling er altid ”køb bolig efter behov. Vi forventer små bo­lig­pris­stig­nin­ger herfra, men det er helt ufattelig svært at time det perfekte tidspunkt for boligkøb i forhold til pris- og renteforhold. Derfor skal det altid være behovet, der driver et boligkøb. Ikke spekulation."